Hoe berekenen we jouw punten?
De korte versie
- Het puntensysteem (WWS) is sinds 1979 hét meetinstrument voor de maximumhuur in Nederland.
- Vier hoofdblokken bepalen het puntenaantal: oppervlakte, energielabel, voorzieningen en WOZ-waarde.
- Sinds 1 juli 2024 geldt WWS ook voor middenhuur — niet meer alleen sociale huur.
- Onder de 187 punten heb je recht op de maximumhuur die bij jouw punten hoort.
- Voor 70 m² met label C en gemiddelde voorzieningen kom je vaak op 130-150 punten — dat is ongeveer €870-€990 per maand.
Snel naar het antwoord
Wat betekent WWS?
Woningwaarderingsstelsel. De officiële puntenmethode waarmee de maximumhuur van een woning wordt bepaald.
Hoeveel punten heeft een gemiddelde woning?
Een 70 m² appartement met label C en standaard voorzieningen zit meestal tussen 130 en 150 punten.
Wat is de grens voor middenhuur?
187 punten. Daarboven valt een woning in de vrije sector.
Hoe controleer ik mijn punten zelf?
De Huurcommissie heeft een officiële puntentool. Onze app loopt je door dezelfde vragen, in normale taal.
Waar komt het puntensysteem vandaan?
Het Woningwaarderingsstelsel — kortweg WWS — bestaat sinds 1979. De gedachte: huurders moeten een eerlijke prijs betalen die past bij wat ze huren. Niet meer, niet minder. Het systeem werkt door kwaliteitskenmerken van een woning te vertalen naar punten.
Tot 2024 gold WWS alleen voor sociale huur. Sinds 1 juli 2024 valt ook middenhuur (tot 187 punten) onder het stelsel — een grote verschuiving die honderdduizenden huurders raakt.
De vier blokken
Een puntentelling bestaat uit vier hoofdcategorieën die we hieronder een voor een doorlopen.
1. Oppervlakte
Elke vierkante meter woonruimte is 1 punt. Klinkt simpel, maar de meting heeft regels: alleen ruimtes met minimaal 2 meter hoogte tellen, en kasten korter dan 0,5 meter tellen niet.
| Type ruimte | Telt mee? |
|---|---|
| Woonkamer, slaapkamer, keuken | ✓ |
| Badkamer, toilet | ✓ |
| Hal, gang, trap | ✓ |
| Zolder zonder vaste trap | ✗ |
| Berging buiten de woning | Apart blok |
2. Energielabel
Het energielabel telt zwaar mee — sinds 2024 nog zwaarder. Een label A++ kan je tot 32 punten opleveren; een label F of G juist een aftrek.
Een sprong van label E naar label B kan je 25 punten opleveren — dat is gemiddeld €120 verschil per maand.
Geen geldig energielabel? Dan rekent het stelsel met een gemiddeld label op basis van het bouwjaar. Vaak is dat slechter dan wat je woning werkelijk heeft — een geldig label aanvragen loont vrijwel altijd.
3. Voorzieningen
Hier wordt het detailwerk: keuken, sanitair, verwarming, isolatie, buitenruimte. Elk onderdeel telt apart mee.
- Keuken: aanrechtlengte, kookplaat type, vaatwasaansluiting
- Sanitair: bad, douche, tweede toilet, wastafels
- Verwarming: per verwarmde ruimte 2 punten, max 12
- Buitenruimte: balkon, tuin, dakterras (m² × 0,75)
- Berging: minstens 2 m² aparte berging telt mee
4. WOZ-waarde
De WOZ-waarde van je gemeente bepaalt het laatste blok. Hoe duurder de woning volgens de gemeente, hoe meer punten — maar er zit een cap op: maximaal 33% van het totaal mag uit WOZ komen. Dit voorkomt dat puur dure locaties onbeperkt punten krijgen.
Je vindt je WOZ-waarde gratis op wozwaardeloket.nl — geen account nodig.
Van punten naar maximumhuur
Elk punt komt overeen met een vast bedrag in euro's. De Huurcommissie publiceert jaarlijks een nieuwe tabel. Voor 2026:
| Punten | Maximumhuur (kale huur, p/m) |
|---|---|
| 100 | € 612 |
| 130 | € 821 |
| 150 | € 962 |
| 180 | € 1.174 |
| 187 (grens) | € 1.224 |
Bedragen zijn indicatief en op basis van de tabel 2026. Boven 187 punten geldt geen maximumhuur (vrije sector).
Wat als ik er meer betaal?
Onder de 187 punten heb je recht op de maximumhuur. Betaal je meer, dan kun je huurverlaging vragen. Stap één: een verzoek aan je verhuurder. Stap twee: bij weigering, naar de Huurcommissie.
Onze app berekent je punten en genereert direct de juiste brief. Je hoeft het juridische werk niet zelf te doen.
Bereken nu je punten
Open de app →Bronnen
- Huurcommissie — Woningwaarderingsstelsel (gecheckt 14 april 2026)
- Rijksoverheid — Wet betaalbare huur (1 juli 2024)
- WOZ-waardeloket — wozwaardeloket.nl
- EP-online — energielabel.nl